Μίσθωση - Δυνατότητα χρήσης μισθίου - Πρόωρη εγκατάλειψη μισθίου - Σιωπηρή αναμίσθωση - Αποζημίωση χρήσης
Παρατίθεται κατωτέρω απόσπασμα της υπ.αρ
231/2017 απόφασης του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θηβών, δημοσιευμένη στην Τράπεζα
Νομικών Πληροφοριών του ΔΣΑ
«…Σύμφωνα με το άρθρο 574 ΑΚ, «με τη σύμβαση
της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή
τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να
καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα». Κατά δε το άρθρο 596 ΑΚ, «ο μισθωτής δεν
απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από
λόγους που αφορούν τον ίδιο...». Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων
185,189,192, 361, 574, 599, 608 παρ.1 ΑΚ, συνάγεται ότι η σύμβαση μίσθωσης, η
διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για ορισμένο χρόνο, μπορεί να λυθεί με
νεότερη συμφωνία η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του
συμβατικού χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο
τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό τη λύση της μίσθωσης, για την απόδειξη δε της
συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, η οποία
μπορεί να είναι και σιωπηρή, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των
κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (βλ. ΑΠ
2162/2013, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 998/2006, ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 495/2001, ΕλΔνη 2002. 439). Συνεπώς, από τις διατάξεις των
άρθρων 574, 595, 596 ΑΚ, προκύπτει ότι ο μισθωτής έχει υποχρέωση από τη σύμβαση
μίσθωσης να καταβάλλει το μίσθωμα που έχει συμφωνηθεί, με την προϋπόθεση,
βέβαια, ότι έχει τη δυνατότητα να χρησιμοποιεί το μίσθιο ακίνητο, έστω και αν
στην πραγματικότητα δεν το χρησιμοποιεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Δηλαδή, το μίσθωμα καταβάλλεται όχι για την
πράγματι ασκούμενη χρήση, αλλά για τη δυνατότητα που έχει ο μισθωτής να
χρησιμοποιεί το μίσθιο (βλ. ΕφΠατρ 252/2008, ΝΟΜΟΣ, ΕφΛαρ 279/2004, ΝΟΜΟΣ). Αν ο μισθωτής εγκαταλείψει
το μίσθιο ακίνητο χωρίς νόμιμο ή συμβατικό λόγο, είναι υποχρεωμένος να
καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το χρονικό διάστημα που παρεμβάλλεται μεταξύ
του χρόνου εγκατάλειψης του μισθίου και του χρόνου λήξης της σύμβασης, εκτός αν
ο εκμισθωτής χρησιμοποιήσει ο ίδιος το μίσθιο ή το εκμισθώσει σε άλλον και
ωφεληθεί εντεύθεν με τον τρόπο αυτό ισόποσα. Αξίζει να επισημανθεί ότι η
αυθαίρετη πρόωρη εγκατάλειψη του μισθίου, όπως και η αυτόβουλη εκκένωση του
χωρίς καταγγελία δεν επιφέρει τη λύση της μίσθωσης και ο μισθωτής, και αν δεν
κάνει χρήση του μισθίου, καθίσταται υπερήμερος ως προς την καταβολή των
μισθωμάτων του υπόλοιπου χρόνου και, σε κάθε περίπτωση, μέχρι του χρόνου που
εκμισθώθηκε αυτό εκ νέου από τον ανυπαίτιο εκμισθωτή (βλ. ΕφΠατρ 252/2008, ό.π., ΕφΛαρ 538/1987, ΝοΒ 1987. 1417). Επομένως, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί
να καταργηθεί με αντίθετη σύμβαση των συμβαλλομένων. Η αντίθετη αυτή συμφωνία
(καταργητική) μπορεί να είναι ρητή ή σιωπηρή, να συνάγεται, δηλαδή, από
ορισμένη συμπεριφορά των συμβαλλομένων. Στην τελευταία αυτή περίπτωση, υπάρχει
σιωπηρή κατάργηση της μισθωτικής σύμβασης, αν η συμπεριφορά αυτή αποσκοπεί και
επιφέρει τη λύση της σύμβασης. Τέτοια λύση της σύμβασης μίσθωσης επέρχεται και
στην περίπτωση, κατά την οποία ο μισθωτής αποδώσει τη χρήση του μισθίου στον
εκμισθωτή και αυτός παραλάβει τούτο (μίσθιο) χωρίς καμία επιφύλαξη (βλ. Εφθεσ 1509/2003, Αρμ 2005. 1589).
Στην τελευταία αυτή περίπτωση, η απόδοση του μισθίου από τον μισθωτή
αποτελεί ουσιαστικά πρόταση προς τον εκμισθωτή για κατάρτιση σύμβασης λύσης της
μίσθωσης και η παραλαβή του από τον τελευταίο, αποδοχή της πρότασης και
ολοκλήρωση αυτής (άρθρα 185, 189 και 192 ΑΚ), συγχρόνως, όμως, αποτελεί και
συμφωνία (πρόταση και αποδοχή) εκτέλεσης της σύμβασης πρόωρα, ήτοι πριν από την
πάροδο του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου απόδοσης του μισθίου. Πάντως, το
δικαίωμα του εκμισθωτή να αξιώσει από τον μισθωτή που αποχώρησε πρόωρα από το
μίσθιο, το μίσθωμα ή αποζημίωση μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης,
προσκρούει στον απαγορευτικό κανόνα του άρθρου 281 ΑΚ, όταν η άσκηση του
αντίκειται στην καλή πίστη, πράγμα που συμβαίνει και όταν ο εκμισθωτής
παραλείπει να εκμισθώσει το μίσθιο σε τρίτον, παρότι η εκμίσθωση του είναι
ευχερής. Ακόμη, το πιο πάνω δικαίωμα του εκμισθωτή υπόκειται και στον κανόνα
του άρθρου 300 ΑΚ, αφού ο εκμισθωτής έχει συντελέσει με τη συμπεριφορά του στην
επέλευση της ζημίας του και στην έκταση αυτής, παραλείποντας να αποτρέψει ή να
περιορίσει αυτή με την εκμίσθωση του ακινήτου του (βλ. ΑΠ 617/2000, ΕλΔνη 2001.
140, ΑΠ 760/2000, ΕλΔνη 2001. 141, ΑΠ 585/1997, ΕλΔνη 1998.
113, ΕφΘεσ 1544/2012, Αρμ 2013.721, ΕφΑθ 6575/2009, ΕλΔνη 2010.
555, ΕφΑΘ 6267/2000, ΕλΔνη 2002. 834, ΕφΑΘ 3742/2004, ΕλΔνη 2005.
578).
Εξάλλου, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 608 ΑΚ, «η μίσθωση που
συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να
απαιτείται τίποτε άλλο. Η μίσθωση αόριστης διάρκειας λήγει με καταγγελία του
καθενός από τους συμβαλλομένους». Περαιτέρω, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου
611 ΑΚ, «η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λογίζεται ότι
ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο, αν μετά την παρέλευση του χρόνου που συμφωνήθηκε
ο μισθωτής εξακολουθήσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει
και δεν εναντιώνεται». Εκ της προπαρατεθείσας νομοθετικής διάταξης
προκύπτει ότι η σιωπηρή αναμίσθωση προϋποθέτει: α) μίσθωση ορισμένου
χρόνου, β) πάροδο του χρόνου διάρκειας, γ) εξακολούθηση της χρήσης από το
μισθωτή για χρόνο ικανό κατά την καλή πίστη, δ) να μην εναντιώθηκε ο
εκμισθωτής, ε) να μην προβλέπει διαφορετικά η σύμβαση και στ) να μην
αποκλείεται από το νόμο η αναμίσθωση [βλ. Σύντομη Ερμηνεία Αστικού
Κώδικα (ΣΕΑΚ), τόμος I, Αθήνα 2010, άρθρο 611, αριθ. 7-8, σελ. 1174]. Τέλος,
στη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ ορίζεται ότι: «ο μισθωτής, για όσο χρόνο
παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης, οφείλει ως αποζημίωση το
συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς αυτό να αποκλείει δικαίωμα του εκμισθωτή να
απαιτήσει και άλλη περαιτέρω ζημία». Κατά τη διάταξη αυτή, προϋποθέσεις για
απαίτηση του συμφωνημένου μισθώματος, ως αποζημίωσης χρήσης, είναι η λήξη της
μίσθωσης και η μετά ταύτα παράνομη παρακράτηση του μισθίου από τον μισθωτή,
χωρίς να ερευνάται αν ο εκμισθωτής υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της
απόδοσης (βλ. ΑΠ 62/2014, ΝΟΜΟΣ).
Άλλωστε, από τη διάταξη του άρθρου 601 ΑΚ προκύπτει ότι η αποζημίωση χρήσης (κατ' αποκοπή), την
οποία οφείλει ο μισθωτής, μετά τη λήξη της μίσθωσης, με την επέλευση των
αποτελεσμάτων της καταγγελίας, για οποιονδήποτε προβλεπόμενο στον ΑΚ λόγο, όπως
είναι και η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος, η ιδιόχρηση κ.λττ., για
όσο χρόνο παρακρατεί το μίσθιο, δεν έχει το χαρακτήρα μισθώματος, ανέρχεται δε
στο ποσό του, κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης καταβαλλόμενου μισθώματος
και καθίσταται τοκοφόρα από τότε που ο μισθωτής περιήλθε σε υπερημερία (345 ΑΚ)
(βλ. ΑΠ 1248/2001, ΕλΔνη 2002. 145, ΑΠ 372/2001, ΕλΔνη 2002.
143, ΕφΛαρ 581/2002, ΝΟΜΟΣ). Σημειωτέον, άλλωστε, ότι δεν υφίσταται
δήλη ημέρα για την καταβολή της, ώστε να οφείλεται τόκος υπερημερίας με την
παρέλευση της (ΑΠ 565/1996, ΕλΔνη 1997. 106, ΕφΑΘ 7483/2000, ΕλΔνη2001.
225) και, επομένως, νόμιμος τόκος οφείλεται από την επίδοση της αγωγής ή
άλλη όχληση (βλ. ΣΕΑΚ, ό.π., άρθρο 601, αριθ. 6-7, σελ. 1162)…»